Уважаемые коллеги.
Похоже, судьба решила наказать меня за излишнюю гордыню, выразившуюся в упорном нежелании постигать таинства земельного права, в результате чего я сейчас нахожусь в некотором раздрае чувств.
Впрочем, к делу.
Итак, имеем один земельный участок, с одним собственником и двумя потенциальными покупателями, желающими приобрести его в неравных долях.
Кажется – чего проще: зови кадастрового инженера, делай межевание, ставь каждый из полученных участков на кадастровый учет, получай свидетельство на право собственности на получившиеся наделы, и продавай.
Впрочем, сейчас бумажные свидетельства, как в старые, добрые времена, уже не выдают, а все, согласно бездумной цифровизации остается в недрах Росреестра.
Но не так все просто.
Дело в том, что продавец прекрасно понимает, что получив право собственности на вновь образованные объекты недвижимости, при их продаже, он получает неприятный сюрприз в виде обязанности по уплате НДФЛ, правда, ему предоставляется налоговый вычет в размере до 1 млн.руб., но и это обстоятельство как-то не особо радует.
Да, было предложение продать по кадастровой стоимости – схема известная, но, все равно, от НДФЛ, хотя и в гораздо меньшем размере «не прятаться не скрыться».
Поэтому был предложен вариант с продажей не участка, а его долей – т.е., участок с кадастровым номером остается тот же, но делается межевание, соглашением между покупателями определяется – кому какая доля, и уж потом они, после приобретения этой доли, ставят на кадастровый учет каждую из них и оформляют право собственности уже на выделенный участок в натуре.
Вот, убейте, но чувствую я в этой схеме какую-то «засаду», но не могу понять- в чем именно.
Так что, подтолкните мысль в нужном направлении – уж очень я своей интуиции доверяю – никогда еще не подводила.
Рейтинг публикации:
«
Уважаемый Андрей Юрьевич, на самом деле всё не так уж и грустно, посмотрите внимательно на ст. 220 НК РФ — она предусматривает ДВА варианта вычетов: либо по давности владения, либо на стоимость приобретения, т.е. иногда нужно просто правильно выбрать часть и пункт ст. 220 НК РФ, чтобы законно минимизировать свои налоговые обязательства ;)
Уважаемый Иван Николаевич, давность не работает, если приобретаются два участка, образованные взамен одного, но мысль заработала:) Поскольку продавец приобретает новый земельный участок, то продавая старые, кроме вычета в 1 млн., он имеет право еще на два миллиона, от суммы, потраченной на приобретение нового. Так что, если продажа участков идет по кадастровой стоимости, то НДФЛ составит сущие копейки.
Поскольку продавец приобретает новый земельный участок, то продавая старые, кроме вычета в 1 млн., он имеет право еще на два миллиона, от суммы, потраченной на приобретение новогоУважаемый Андрей Юрьевич, нет, к сожалению, это не так.
Во-первых, вычет при ПРИОБРЕТЕНИИ предоставляется только один раз, а во вторых, имущественный вычет в размере стоимости приобретения, связан именно с тем объектом, который продаётся (для физлица, если это не связано с предпринимательской деятельностью).
Расходы на приобретение новых объектов, можно учесть только в рамках осуществления предпринимательской деятельности, и только если эти объекты непосредственно в ней участвуют.
Уважаемый Иван Николаевич,вычет при ПРИОБРЕТЕНИИ предоставляется только один раз — вообще не проблема; продаваемый участок принадлежит одному супругу по праву наследования, а приобретается другим, кстати, имеющим больший доход.
Уважаемый Андрей Юрьевич, если Вы со стороны Продавца, то вариант с продажей долей земельного участка, если на это согласны Покупатели, на мой взгляд выглядел бы предпочтительным. Он избавляет Продавца от совершения действий и соответствующих расходов на межевание, постановку на кадастровый учет, госпошлину за регистрацию права собственности на вновь образованные земельные участки. Плюс работает давность. А Покупатели после приобретения долей пусть делят или используют земельный участок по соглашению как хотят. Это уже будет их головная боль.
Уважаемый Игорь Михайлович, Это уже будет их головная боль. — в смысле, моя:)
Уважаемый Андрей Юрьевич, если между Покупателями отсутствуют какого-либо толка разногласия по порядку раздела земельного участка, то проблем не должно возникнуть.
Если есть, то как ниже указал Уважаемый Владимир Борисович, урегулировать их все при заключении договора купли-продажи земельного участка в долевую собственность путем определения порядка пользования земельного участка и включения в договор обязательств по разделу земельного участка в будущем с приложением схемы раздела. Как вариант.
Уважаемый Игорь Михайлович, можно еще проще — вызывается кадастровый инженер, определяющий доли с согласия будущих покупателей в присутствии продавца, на каждую из долей заключается отдельный договор купли-продажи, причем, нотариально удостоверенный, а вот дальше каждая из сторон, уже на основе ранее составленного плана, регистрирует уже права на свой участок. То есть, бюрократически-правовой «секс» покупателям обеспечен.
Уважаемый Андрей Юрьевич, т.е., если я правильно поняла, один из покупателей — Вы.
Тогда в Вашей задаче не хватает одной составляющей — желаемого именно Вами конечного результата.
Я правильно понимаю, что 3 года со дня смерти наследодателя уже прошли и можно не переживать о налогах при продаже?
Продажа участка одного супруга другому (в виде доли) связана с семейными (личными) вопросами?
Уважаемый Андрей Юрьевич, соглашусь и я с Игорем Михайловичем.
И никаких проблем со сделкой с долями я не вижу, при условии, что все ее участники договорились.
Могу только посоветовать в этом же договоре установить порядок пользования участком. Для этого привлечь кадастрового инденера, чтобы он составил схему использования и сделать эту схему неотъемлемой частью договора. Согласно ей же, затем и образовать новые участки.
Уважаемый Владимир Борисович, на мой взгляд, это единственно правильный и выгодный для продавца вариант.
Продать участок в общую долевую собственность покупателей!
И со схемой о порядке пользования тоже отлично, но это уже в интересах покупателей, а не продавца.
По налогам с продажи (с доходов) — тут либо вычет 1 млн, либо минусуют стоимость приобретения. Одновременно эти два вида вычета не применяются.
Уважаемый Андрей Юрьевич, вы в этой ситуации чьи интересы представляете?